万(wàn)柳书(shū)院，暴雷(léi)了。

　　今年年初(chū)“万柳少爷”的意外走红，让这个位(wèi)于(yú)北(běi)京海淀的豪宅被全国知晓，其背后曾宣称(chēng)要做(zuò)地产界(jiè)“劳斯莱斯”的神秘(mì)开发商(shāng)——中赫集团(tuán)，也被拉向台前。

　　而如(rú)今，万(wàn)柳书院(yuàn)再次受到舆(yú)论关注，起因中赫(hè)集团成了共同债务人被中(zhōng)国信达追债，中国信(xìn)达(dá)为了收回(huí)钱款(kuǎn)不得不将中赫抵押的75套万(wàn)柳书院(yuàn)豪(háo)宅拍卖(mài)。可问题是，这些房(fáng)子早已(yǐ)售出，业主并(bìng)非中赫集团，那些(xiē)真正斥巨资购(gòu)入房产的(de)有钱(qián)人，房子现(xiàn)在莫名奇妙地被拍卖，算是被割了！

　　截至发稿，暂未看到(dào)这些业主(zhǔ)的维(wéi)权信息，难怪有网友(yǒu)调侃：“富人(rén)被割(gē)韭(jiǔ)菜的时候，他(tā)们的姿势都那么(me)优雅(yǎ)。”

　　不过事(shì)件背(bèi)后(hòu)，可能没你(nǐ)想象的那么简单。

　　1

　　富人被精准收(shōu)割？

　　最惨的可能还是债主

　　“北京豪(háo)宅的尽头是(shì)万柳(liǔ)书院”，但谁都(dōu)没想到，这个位于海淀核心区(qū)位，名(míng)校环绕的顶级豪(háo)宅(zhái)，竟然暴雷了！

　　近日，有网友发现，中国信达在京东拍卖上，上(shàng)架了“北京赫华恒瑞房地(dì)产开发有限(xiàn)公司不良债权转让项(xiàng)目”，债权总(zǒng)额高达近(jìn)47亿，该项目(mù)的抵(dǐ)押物中(zhōng)，包括(kuò)75套万柳书(shū)院住宅(zhái)。

　　据(jù)京东拍卖(mài)显(xiǎn)示(shì)，上(shàng)述不良债权转让项目的(de)处置(zhì)主体是中国信达资产(chǎn)管理股份有(yǒu)限(xiàn)公(gōng)司北京市分公司（下称中(zhōng)国信达北分），处置的是对(d云南跟贵州是一个省吗 云南可以偷偷去缅甸吗uì)北京赫华(huá)恒瑞房(fáng)地(dì)产开发(fā)有限公司（下称赫华恒瑞）的不良债权(quán)。截至(zhì)2023年1月31日，债权(quán)金(jīn)额约(yuē)为46.95亿元人民币，其中(zhōng)债(zhài)权(quán)本金37.50亿(yì)元。中赫集(jí)团有限公司是共同债务人。目(mù)前(qián)，该项目已有1万(wàn)次围(wéi)观，35名意向人。

　　从表面上看，这就(jiù)是一起中(zhōng)国信达北(běi)分(fēn)讨债(zhài)的故事，但实(shí)际(jì)上，75套豪宅(zhái)的背后暗藏(cáng)秘密。

　　据此前媒体(tǐ)报道，万柳(liǔ)书院总共(gòng)301户，而且早已售罄。如(rú)果该报(bào)道属实(shí)，说明这些房子实际上都是卖出去了的，是有(yǒu)人住的(de)。

　　那为什(shén)么中(zhōng)国信(xìn)达(dá)的拍卖页面上又注明这(zhè)75套房子是“未出售”的状态呢？只(zhǐ)能说(shuō)明这些房子根(gēn)本没有网签，也(yě)没有房产证！

　　第一财(cái)经的(de)报道证实(shí)了上(shàng)述内容。有豪宅(zhái)中介透露，中赫集(jí)团早就把这75套(tào)房子抵押出去，现(xiàn)在还没资金解(jiě)抵押(yā)，所以不能(néng)网(wǎng)签、没办房(fáng)本。

　　作为(wèi)海淀的顶级豪(háo)宅，最(zuì)强学区房(fáng)，万柳书院(yuàn)的业(yè)主(zhǔ)基(jī)本都是北京(jīng)的高端人士，柳(liǔ)传志、丁磊(lěi)等知名(míng)商业大佬也是万柳书院的(de)业主。另据地产自媒体“地产八卦女”爆料，万柳(liǔ)书院的业主中，还有不(bù)少中赫(hè)集团的高(gāo)管、合(hé)作伙伴、亲戚朋友(yǒu)等。

　　由此，不少网友感叹，“富人(rén)也被精准收割(gē)了！”

　　不(bù)过(guò)，如果这些业(yè)主确实已经支付价款并实际(jì)占(zhàn)有，那么，中(zhōng)国信达(dá)转(zhuǎn)让这笔不良债权回本的愿望，或将泡汤(tāng)。这(zhè)次拍(pāi)卖损失最大(dà)的(de)，没准(zhǔn)还是债(zhài)主中国信达。

　　根据相关(guān)法(fǎ)律规定，民事执行中，业主已经支付价款并实际占有(yǒu)，但未办理过户手续的(de)，如果(guǒ)业主(zhǔ)没有过错，人民(mín)法院不得查封、扣(kòu)押(yā)、冻(dòng)结(jié)，已经(jīng)查封的可以(yǐ)向法(fǎ)院提(tí)出(chū)执行(xíng)异议申请，请求法院(yuàn)解(jiě)除查封，同时可以联合起诉开发商，要求退还购房(fáng)款(kuǎn)或办理房产证，并承担违约责(zé)任。

　　此外，今年4月(yuè)，人民法院报(bào)公布《最高人民(mín)法院关于商品(pǐn)房消费者权利保护问(wèn)题(tí)的批复》，以司法解(jiě)释的方式明(míng)确了购房人(rén)的优先权：

　　商品房消(xiāo)费(fèi)者以居住(zhù)为目的购买房(fáng)屋并已(yǐ)支付全(quán)部价(jià)款(kuǎn)，主张其房(fáng)屋交付请求权优先于建设工程价(jià)款优先受偿权(quán)、抵押权以及其(qí)他债(zhài)权的，人民法(fǎ)院应(yīng)当予以(yǐ)支持。只支付了部分价(jià)款的商品房消费者(zhě)，在一审法庭辩(biàn)论(lùn)终结前(qián)已实际(jì)支(zhī)付(fù)剩余价(jià)款的，可以适用前款规(guī)定。

　　也就是说，如果(guǒ)这75套房子均为“已(yǐ)售未网签”，那么这笔不良债权，实际上是个烫(tàng)手山芋。可能不仅不能(néng)卖出去回本，抵押的这75套(tào)房(fán云南跟贵州是一个省吗 云南可以偷偷去缅甸吗g)子，还会被业主讨回去(qù)。

　　中国信达，将(jiāng)会赔(péi)了夫人又折兵(bīng)？

　　2

　　地产界(jiè)的“劳斯莱斯(sī)”

　　成了(le)“老赖”

　　这次债权公(gōng)司(sī)中(zhōng)国信达(dá)申请不良债权转让，可以追溯(sù)到金谷信(xìn)托踩雷(léi)赫(hè)华恒瑞。

　　天(tiān)眼查显示，目前中(zhōng)国信(xìn)达(dá)已经(jīng)成为赫华恒瑞唯一股东。但此(cǐ)前，赫华恒瑞(ruì)为中赫(hè)集团旗下子公司。2019年4月22日，中(zhōng)赫集团、中赫置地等(děng)选择退出(chū)了赫华恒瑞的股东行列，中国金谷国(guó)际信托有限责任公司成(chéng)为(wèi)了唯一(yī)股(gǔ)东，后者由(yóu)中国信达资产管理股份(fèn)有限(xiàn)公司持股93.75％。

　　作(zuò)为(wèi)房地产开发商，相较(jiào)其他房企(qǐ)，中赫(hè)集团既没(méi)有很大规模，也没(méi)有很高的国民知名度，但(dàn)却在北京豪宅圈留(liú)下一(yī)个(gè)个传说(shuō)。

　　如(rú)钓鱼台七(qī)号院，作为中赫集团进入北京(jīng)的第一(yī)个(gè)豪宅项目，2011年(nián)，中(zhōng)赫置地(dì)推出钓鱼岛七号院3号楼，高达30万/平米的天(tiān)价，成为当时京城最贵的楼盘，引发了市场强烈震惊。

　　随后开发的万柳书院，更(gèng)是(shì)被誉为(wèi)“北(běi)京海淀(diàn)顶端豪宅”。2012年，中赫置地(dì)以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利、万科等(děng)大(dà)型知名房企手中，抢(qiǎng)下了(le)北京万柳(liǔ)地块，成为北京当年(nián)的“双料地(dì)王”。很快，万柳书院就以神秘高端的姿态杀入市场，无论是一块块从荷兰运回(huí)来的灰砖垒起来的(de)五米高墙，还是每棵成本超6万的成年银杏树，还(hái)是每平米20万元的价格，都令业内外震(zhèn)撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八的顶儿、融创(chuàng)的湖、紫(zǐ)辰院(yuàn)的树、北(běi)平府的院儿。”从(cóng)这(zhè)句顺口溜中，就可看出其在北(běi)京豪宅(zhái)圈(quān)的地位。2014年末上市的它，对手是当时(shí)有名(míng)的融创观澜(lán)嘉苑(yuàn)、佳(jiā)兆业(yè)广(guǎng)场、恒大华府等，现如今(jīn)，它(tā)远(yuǎn)远超过这些对(duì)手。

　　去年，万柳书(shū)院一套300平米的法拍(pāi)房，最终成(chéng)交价1.09亿、单价达到(dào)惊(jīng)人的36万元/平(píng)米，说明万柳(liǔ)书(shū)院虽然已经(jīng)推出了8年之久，但其(qí)依旧(jiù)在北(běi)京豪宅圈备受追捧。

　　中赫集团开发的豪宅，也吸引(yǐn)了不(bù)少知名人(rén)士，如知(zhī)名演员(yuán)宋丹丹，就住在钓鱼台七号院。而柳传(chuán)志、丁(dīng)磊等知名商业大(dà)佬则居住在万(wàn)柳书院(yuàn)。

　　几大豪宅(zhái)的成功(gōng)奠(diàn)定(dìng)了中赫(hè)集团的(de)“高端路线”，也(yě)因此，它(tā)被(bèi)外界贴上了，“卖(mài)北京城最贵的(de)房，拿北(běi)京城最(zuì)贵的地”，“做地产中(zhōng)的‘劳斯(sī)莱(lái)斯’”的标(biāo)签。

　　但隐藏在豪宅开发商(shāng)光环(huán)的背后(hòu)，这个地(dì)产(chǎn)界“劳斯莱斯(sī)”却多次成为被执行人，被执(zhí)行标(biāo)的高达11亿。

　　今年年初，因为履行能(néng)力而拒不(bù)履行生效法(fǎ)律文(wén)书确定义务(wù)，中赫集(jí)团(tuán)正式成了(le)“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中赫集团如今沦落到这个地步，其实(shí)是有迹可循的(de)。

　　事实上(shàng)，早(zǎo)在今年年初“万柳书院少爷”走红之(zhī)时，深蓝财经就曾(céng)深挖出背后的中赫(hè)集团，发现其深(shēn)陷财务危机(jī)。

　　从知名豪宅的开(kāi)发(fā)商到沦(lún)为(wèi)“老(lǎo)赖”，中赫集团实控(kòng)人周金(jīn)辉(huī)的(de)人(rén)生轨迹跟着(zhe)急转直(zhí)下。而(ér)追根溯源，这个转折点，就在(zài)于(yú)收购北京(jīng)国安。

　　近(jìn)十年来(lái)，房企纷纷开始了多元化转型，但转(zhuǎn)型之路并不好走。早在2008年开始，中赫集团就尝试过多元化(huà)业务，先(xiān)后进军(jūn)能源市场(chǎng)、团购网站，但最终都惨淡收场。最终，周(zhōu)金(jīn)辉将转(zhuǎn)型的(de)目光，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服(fú)与IDG资本退出后，中赫(hè)集团以35.5亿元参(cān)股国安足球俱乐(lè)部(bù)64％股权，成为国(guó)安的新东(dōng)家。接着在(zài)2021年6月，中赫集团(tuán)从中信集团手(shǒu)中拿下北京国(guó)安俱(jù)乐部36％股权(quán)，至(zhì)此(cǐ)拿下北京(jīng)国安俱乐(lè)部全部(bù)股(gǔ)权。如果北京国安的(de)估值一(yī)直没变，那么中(zhōng)赫集团拿(ná)下北京国(guó)安，总计花(huā)费了(le)约55.5亿。

　　看到这里，有(yǒu)人也(yě)许会感叹：卖(mài)豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果真(zhēn)的是这样，中(zhōng)赫为什么又要质押股权呢？

　　2017年以来，中赫集(jí)团及其实控人周金(jīn)辉夫妇将其手中(zhōng)的中赫集团股份质押陆续质押，据(jù)企查查显示，目前中赫集团共有11条(tiáo)股权出质记录(lù)。质权人包括海金商业保(bǎo)理、北京建工(gōng)、山东(dōng)国际信(xìn)托、中(zhōng)融信托、中信(xìn)建设等。

　　这与入主北京国安的时间完(wán)全吻(wěn)合。

　　然而(ér)，入主北京(jīng)国安后，不仅国安的经营状况没有得到(dào)改(gǎi)善，中赫(hè)集(jí)团也被拉入(rù)泥淖(nào)。

　　据(jù)北京产权交易所官网信(xìn)息显(xiǎn)示，2020年，北京国安足球俱乐部实(shí)现营(yíng)业(yè)收入1.03亿(yì)元，净利润(rùn)-12.09亿元。截至2020年末，该俱(jù)乐部资(zī)产总(zǒng)计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资金压力，中赫集团和周金辉夫妇还在持续质押(yā)手中的中赫集(jí)团股(gǔ)份，但国安(ān)和中赫的经营状(zhuàng)况却(què)持续(xù)没(méi)有好转。

　　不仅中赫集团被5次列被执行人，执行标(biāo)的高达(dá)11亿，北京国安也3次与中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)、中赫置地、及中赫集(jí)团股(gǔ)东周(zhōu)金辉、李(lǐ)彩霞等(děng)共同成为被(bèi)执行人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因(yīn)为履行(xíng)能力而拒不履(lǚ)行生(shēng)效(xiào)法律文书确定义(yì)务(wù)，上述被执(zhí)行人成(chéng)为“老赖”。只有北京国安，目前幸免于(yú)难。不(bù)过(guò)在实(shí)控人(rén)都成(chéng)为(wèi)老赖(lài)的情况下，被执行10个多亿(yì)的北京国安，又如何能独善其身？

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